Kui asjal on mitu omanikku
Minuni on jõudnud palju juhtumeid, kus ühis- või kaasomanikud paluvad selgitada enda õiguseid ja võimalusi, mis neil on ühise asja suhtes. Sagedased on küsimused, kus vaieldakse abielu ajal soetatud vara üle või ei jõuta kokkuleppele kaasomandisse kuuluva asja kasutamises ning korterelamute puhul usutakse, et ühine kuur kuulub korteriühistule. Julgustan enda muredega notari poole pöörduma, et erapooletut abi ja nõu saada.
Lisan ka siia enda selle aasta augustikuu Paide linnalehes avaldatud artikli "Kui asjal on mitu omanikku".
Asi saab mitme omaniku korral kuuluda kas nende omanike kaasomandisse või ühisomandisse.
Kaasomand
Kui vara kuulub omanikele mõttelistes osades, siis kuulub asi omanike kaasomandisse ning sellisel juhul on iga kaasomaniku mõttelise osa suurus kindlaks määratud. Iga kaasomanik võib talle kuuluvat mõttelist osa ka käsutada (nt müüa, kinkida). Kinnisvara puhul on kaasomaniku mõttelise osa suurus alati kantud ka kinnistusraamatusse murdarvuna. Näiteks kui elukaaslased, kes ei ole abielus, ostavad endale kahepeale korteri ja lepivad kokku, et nende omand selles korteris on võrdne, siis kuulub korter elukaaslastele ½ suuruses mõttelises osas.
Kui vara kuulub omanikele mõttelistes osades, siis kuulub asi omanike kaasomandisse ning sellisel juhul on iga kaasomaniku mõttelise osa suurus kindlaks määratud. Iga kaasomanik võib talle kuuluvat mõttelist osa ka käsutada (nt müüa, kinkida). Kinnisvara puhul on kaasomaniku mõttelise osa suurus alati kantud ka kinnistusraamatusse murdarvuna. Näiteks kui elukaaslased, kes ei ole abielus, ostavad endale kahepeale korteri ja lepivad kokku, et nende omand selles korteris on võrdne, siis kuulub korter elukaaslastele ½ suuruses mõttelises osas.
Ühisomand
Ühisomandisse saab kuuluda vara, mille pärijad on omandanud pärimise teel või vara, mille abikaasad on omandanud ühisvarasse. Ühisomandisse saab kuuluda ka vara, mis on omandatud seltsingulepingu alusel, kuid mida praktikas esineb pigem harva. Kui vara kuulub omanike ühisvara hulka, siis selle varaga saavad omanikud tehinguid teha üksnes ühiselt ning näiteks müümine või kinkimine ei ole võimalik teiste ühisomanike nõusolekuta. Omanike osade suurused ühises asjas ei ole kindlaks määratud, kuid reeglina on need kindlaks määratavad. Nii näiteks eeldatakse, et abikaasade osad ühisvaras on võrdsed. Pärandvara puhul on aga kindlaks määratud kui suure osa pärandvara ühisusest pärija pärib.
Ühisomandisse saab kuuluda vara, mille pärijad on omandanud pärimise teel või vara, mille abikaasad on omandanud ühisvarasse. Ühisomandisse saab kuuluda ka vara, mis on omandatud seltsingulepingu alusel, kuid mida praktikas esineb pigem harva. Kui vara kuulub omanike ühisvara hulka, siis selle varaga saavad omanikud tehinguid teha üksnes ühiselt ning näiteks müümine või kinkimine ei ole võimalik teiste ühisomanike nõusolekuta. Omanike osade suurused ühises asjas ei ole kindlaks määratud, kuid reeglina on need kindlaks määratavad. Nii näiteks eeldatakse, et abikaasade osad ühisvaras on võrdsed. Pärandvara puhul on aga kindlaks määratud kui suure osa pärandvara ühisusest pärija pärib.
Korterelamud ja -ühistud
Korteriomandi koosseisu võib tavaliselt kuuluda ainult korter. Teisalt on ka selliseid korteriomandeid, mille koosseisu võib lisaks korterile kuuluda nt ka rõdu, panipaik keldris või parkimiskoht. Seaduse järgi on kõik muud hoone ja kinnisasja osad, mis ei kuulu korteriomandi koosseisu, korteriomanike ühises omandis, mida tuleb hallata ja kasutada kokkuleppel. Levinud arusaam, et korteriühistu otsustab parkimiskorralduse või keldribokside kasutuse üle, on väär v.a. juhul kui korteriomanikud korteriühistu koosolekul konkreetse otsuse poolt on. Sellise kokkuleppe osapooleks on omanikud ise, mitte korteriühistu.
Korteriomandi koosseisu võib tavaliselt kuuluda ainult korter. Teisalt on ka selliseid korteriomandeid, mille koosseisu võib lisaks korterile kuuluda nt ka rõdu, panipaik keldris või parkimiskoht. Seaduse järgi on kõik muud hoone ja kinnisasja osad, mis ei kuulu korteriomandi koosseisu, korteriomanike ühises omandis, mida tuleb hallata ja kasutada kokkuleppel. Levinud arusaam, et korteriühistu otsustab parkimiskorralduse või keldribokside kasutuse üle, on väär v.a. juhul kui korteriomanikud korteriühistu koosolekul konkreetse otsuse poolt on. Sellise kokkuleppe osapooleks on omanikud ise, mitte korteriühistu.
Kokkulepete tegemised
Kui kaasomanikud kasutavad ühist asja kokkuleppel, siis võivad nad kokku leppida ka teisiti ning määrata, et kaasomanikul on õigus suuremale või väiksemale osale ühises asjas, erinevalt tema omandis olevale mõttelise osa suurusele. Kaasomanike vahelisel kokkuleppel ei ole vormi nõuet ning praktikas võib ühise asja kasutamine toimuda ka väljakujunenud tava või suulise kokkuleppe alusel, mis praktikas on laialt levinud korterelamute keldrite kasutamise puhul. Seejuures tuleb meeles pidada, et selliselt sõlmitud kokkulepe ei ole siduv asja uute omanike suhtes. Kaasomanike vaheline kokkulepe kehtib omaniku õigusjärglaste suhtes üksnes siis, kui selle kohta on tehtud kinnistusraamatusse märkus, mis on mõistlik igasuguste vaidluste ärahoidmiseks. Kui kaasomanikud soovivad, et kokkulepe kinnistusraamatust nähtuks, siis aitab kokkuleppe koostada notar.
Kui kaasomanikud kasutavad ühist asja kokkuleppel, siis võivad nad kokku leppida ka teisiti ning määrata, et kaasomanikul on õigus suuremale või väiksemale osale ühises asjas, erinevalt tema omandis olevale mõttelise osa suurusele. Kaasomanike vahelisel kokkuleppel ei ole vormi nõuet ning praktikas võib ühise asja kasutamine toimuda ka väljakujunenud tava või suulise kokkuleppe alusel, mis praktikas on laialt levinud korterelamute keldrite kasutamise puhul. Seejuures tuleb meeles pidada, et selliselt sõlmitud kokkulepe ei ole siduv asja uute omanike suhtes. Kaasomanike vaheline kokkulepe kehtib omaniku õigusjärglaste suhtes üksnes siis, kui selle kohta on tehtud kinnistusraamatusse märkus, mis on mõistlik igasuguste vaidluste ärahoidmiseks. Kui kaasomanikud soovivad, et kokkulepe kinnistusraamatust nähtuks, siis aitab kokkuleppe koostada notar.
Kaasomandi lõpetamine
Igal kaasomanikul on õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kaasomandit ei saa lõpetada üldjuhul siis, kui see on välistatud kokkuleppega. Kaasomandi lõpetamisel ei ole lõpetamist taotleval omanikul isegi vaja põhjendada, millistel põhjustel kaasomandi lõpetamist nõutakse. Seejuures tuleb arvestada kõikide kaasomanike huvidega ning kaasomandi lõpetamine peab toimuma selliselt, et see on kaasomanikele kõige vähem koormav. Kaasomandit on võimalik lõpetada erinevatel viisidel. Üheks võimaluseks on see, et kaasomanikele kuuluv asi jagatakse. Praktikas on võimalik jagada kinnisasi mitmeks kinnisasjaks või korteriomanditeks. Jagamine ei pruugi olla alati võimalik ja nii näiteks olukorras, kus kinnisasjal asub ühepereelamu, mis ei ole mitme korteriomandina kasutatav.
Igal kaasomanikul on õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kaasomandit ei saa lõpetada üldjuhul siis, kui see on välistatud kokkuleppega. Kaasomandi lõpetamisel ei ole lõpetamist taotleval omanikul isegi vaja põhjendada, millistel põhjustel kaasomandi lõpetamist nõutakse. Seejuures tuleb arvestada kõikide kaasomanike huvidega ning kaasomandi lõpetamine peab toimuma selliselt, et see on kaasomanikele kõige vähem koormav. Kaasomandit on võimalik lõpetada erinevatel viisidel. Üheks võimaluseks on see, et kaasomanikele kuuluv asi jagatakse. Praktikas on võimalik jagada kinnisasi mitmeks kinnisasjaks või korteriomanditeks. Jagamine ei pruugi olla alati võimalik ja nii näiteks olukorras, kus kinnisasjal asub ühepereelamu, mis ei ole mitme korteriomandina kasutatav.
Kaasomandit on võimalik lõpetada ka selliselt, et asi hakkab kuuluma ainult ühele või mõnele kaasomanikule ning sellele omanikule, kes kaasomanike ringist välja astub, tasutakse tema osa eest õiglane hüvitis. Praktikas võib vaidlusi tekitada õiglase hüvitise määr ning ka see, millisele kaasomanikule tuleks asi jätta, kui seda soovivad mitu kaasomanikku. Vaadata võiks asja väärtust kaasomandi lõpetamise ajal ning selle pinnalt välja arvutada iga kaasomaniku mõttelise osa väärtus. Kaasomandi saab lõpetada ka selliselt, et asi müüakse kaasomanike vahelisel või avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kõikide kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurustele, mis on väga mõistlik näiteks olukorras, kus kõik kaasomanikud soovivad asja jätmist endale, aga kokkuleppele ei jõuta. Kui kaasomanikud ei suuda kokku leppida millisel viisil kaasomandit lõpetada, siis on kaasomandit lõpetada soovival omanikul õigus pöörduda ka kohtusse.
Mida teeb notar?
Notar on erapooletu ja sõltumatu ametiisik, kellel on kohustus selgitada tehingutes osalejatele erapooletult tehinguga kaasnevaid õiguslike tagajärgi. Seetõttu on vaidluse korral kaasomanikel võimalik kohtuvaidluste ennetamiseks pöörduda notari poole konsultatsiooni, kes saab selgitada, millised on kaasomanike õigused ja kohustused konkreetse asja puhul. Notari poole saab pöörduda ka siis, kui konkreetset tehingut sõlmida ei soovita. Nii kinnisasja kasutamise kokkulepe sõlmimine kui ka kaasomandi lõpetamine on võimalik notariaaltoimingu kaudu ning sellisel juhul eelneva konsultatsiooni eest eraldi notari tasu ei lisandu.
Notar on erapooletu ja sõltumatu ametiisik, kellel on kohustus selgitada tehingutes osalejatele erapooletult tehinguga kaasnevaid õiguslike tagajärgi. Seetõttu on vaidluse korral kaasomanikel võimalik kohtuvaidluste ennetamiseks pöörduda notari poole konsultatsiooni, kes saab selgitada, millised on kaasomanike õigused ja kohustused konkreetse asja puhul. Notari poole saab pöörduda ka siis, kui konkreetset tehingut sõlmida ei soovita. Nii kinnisasja kasutamise kokkulepe sõlmimine kui ka kaasomandi lõpetamine on võimalik notariaaltoimingu kaudu ning sellisel juhul eelneva konsultatsiooni eest eraldi notari tasu ei lisandu.
Sellel postitusel on 1 vastus